두 번째 인사이트 레버리지의 장소는 대구광역시입니다.
공급폭탄으로 많이 흔들렸던 지역이지만 반대로 생각하면 기회가 될 수 있는 지역이라고 생각합니다.
"모두가 탐욕을 부릴 때 두려워하고 모두가 두려워할 때 탐욕을 부려라."
1. 5대 광역시 & 중소도시 랜드마크 가격 비교
대구광역시의 랜드마크인 힐스테이트 범어의 경우,
지난 2025년 1월과 비교하면 매매가와 전세가의 호가가 모두 떨어진 상태이다.
아직 랜드마크 아파트도 힘을 못 쓰고 있는 중,,!
2. 매매/전세 가격 지수 변화
주간 KB아파트 가격지수를 보면, 매매지수와 전세지수 모두 떨어지고 있는 중이다.
아직 25년 공급이 남아 있는 상황에서 전세가가 아직 회복되지 않고 있다.
이는 매매가격의 상승의 힘이 아직 부족함을 알 수 있다.
3. 공급 물량 및 전세 매물 변동
대구의 경우 2020년부터 이어진 과공급이 2025년까지 이어져있고, 아직 정리가 되지 않은 매물들이 많이 있다.
매매 매물은 역대 최고치이고, 전세 매물은 5000개 정도 있다. 전세 매물이 감소하고 있는 추세는 시장에는 좋은 현상이다.
4. 미분양 추이
대구의 미분양은 23년 1월을 최고치로 찍고 감소했지만 아직 8000호 정도로 많은 수준이다.
아직 25, 26년 공급 물량들이 남아있어 미분양이 감소하기는 힘들지 않을까?
5. 매수 vs 매도 심리
대구의 매수세와 매도세는 3년간 거의 일정하다.
아직 매도세의 움직임이 없는 걸 보면 가격 상승의 기조가 보이지 않고 있음을 알 수 있다.
6. 거래량
대구의 거래량은 24년에 총 27,449건으로 달 평균 2,287건이다. 2025년에는 24년의 달 평균보다도 거래량이 적다.
최종 결론
| 시장 분석 질문 | 현재 상황 | |
| 1 | 전세 가격 지수가 올라가고 있는가? | 여전히 낮은 수준 유지 |
| 2 | 전세 매물이 줄어들고 있는가? 또는 절대적으로 적은가? | 감소하는 추세 |
| 3 | 앞으로 3년간 입주 물량이 어떠한가? | 2025년 과잉, 2026년까지 물량 있는 편! |
| 4 | 미분양 상황이 어떠한가? | 역사적으로 아직 미분양이 많은 상황 |
| 5 | 매도자vs매수자 심리 지수는 어떠한가? | 매도심리가 움직이지 않고 계속해서 높은 수준 |
| 6 | 거래량은 증가하고 있는가? | 거래량은 작년에 비해 감소함. Bad! |
대구의 경우, 시장 상황이 그렇게 좋은 편은 아닌 것 같습니다.
다르게 생각한다면 고점 대비 30%이상 떨어진 가격에서 이러한 시장 상황으로 인해 올라오지 못하고 있는 대구는
위기가 아닌 기회인 시장일 수 있습니다.
여러분의 투자 상황에 맞는 현명한 결정을 하시는데 이 글이 여러분께 좋은 인사이트를 드렸으면 좋겠습니다.
작은 성공을 쌓아 큰 성공을 이루시길 바랍니다.